Struktura
Areál leží na hranici mezi různými urbanistickými strukturami. Na jihu sousedí s blokovou zástavbou náměstí Pavla Tigrida. Bloky jsou však v místě areálu již rozvolněné a nelze na ně přirozeně navázat. Na severu směrem k Brodské ulici je zástavba zahradního města nízké intenzity – rodinnými domy. Mezi těmito dvěma urbanistickými strukturami – městskými bloky a zahradním městem je vklíněno město – dle principů athénské charty: sídliště Jižní-Luční s věžovými a deskovými domy v parku. Sídliště a panelové domy mají kvůli chybějícímu vybavení a špatnému technickému provedení špatnou pověst. I panelové domy je však možné kvalitně opravit, doplnit a udělat z nich atraktivní bydlení.
Pro nový obytný areál v místě bývalé TOFY hledáme současnou formu, která využije potenciálu místa, vytvoří městské kvality a nabídne příjemné prostředí pro život. Navrhujeme pět objektů obytných domů v komunitním prostoru zahrad bytů a parku. Půdorysné rozměry domů jsou 18 × 18 m. Komunitní prostor ve více výškových úrovních, kopírujících přilehlý terén, je na střeše parkoviště, které je pod povrchem.
Výšky a horizont
Nutné parkovací kapacity jsou díky svažitosti pozemku skryty. Na střeše parkoviště tak vznikne kaskáda parterů ve třech výškových úrovních – nejníže parter nového průtahu, o podlaží výše vnitřní komunitní prostor a o dvě podlaží výše parter Družstevní ulice.
Součástí kaskády je také objekt restaurace přístupný z veřejného prostoru v úrovni průtahu. Z kaskády parterů vystupují hmoty pěti obytných domů s maximální výškou šesti nadzemních podlaží.
Parter nového průtahu
Fasáda k průtahu je odsazena od hranice pozemku. Vytváří tak veřejný prostor se stromořadím v návaznosti na ulici průtahu. Do tohoto prostoru je orientována restaurace s terasou a obchodní jednotky v parteru obytných domů. Nebytové prostory navazují na frekventovanou městskou třídu a pěší spojnici centra města s podchodem vlakového a autobusového nádraží. V této úrovni je také vjezd do parkoviště ze Spojovací ulice a výjezd na průtah. Do vnitřního komunitního prostoru areálu se vstupuje schodištěm na páteřní pěší cestu.
Komunitní prostor
Výškové úrovně kaskády výše nad průtahem vytváří komunitní prostor se vstupy do domů, společným komunitním parkem a soukromými zahradami bytů.Komunitní prostor není veřejným prostorem. Je v majetku a správě společenství majitelů bytů. Nepřináší tedy zátěž pro obecní rozpočet.
Parter Družstevní
Družstevní ulice je o dvě podlaží výše nad průtahem. Na této úrovni je vstup do komunitního prostoru z Družstevní ulice a cesty z nádraží. Jsou zde také parkovací stání pro návštěvy v úrovni ulice. Do Družstevní ulici vede také jeden z výjezdů z parkoviště pod povrchem ulice.